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在密歇根大学Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｍｉｃｈｉｇａｎ每年给高中应届毕业生寄去的学校介绍中，劈头第一句话就是：“密歇根大学不能被简单地归纳。”
可不是？这所庞大的学校，有１９个附属学院和研究院、
阳光与海滩是美国人选择加州、佛罗里达和夏威夷为美国最令人嚮往居住州的要素，不过纽约却
获选为最令人嚮往的都市。
在哈里斯民调(Harris Poll)中，加州连续第五年获选为第一州，而自从该民调10年前开始以来
美国城市中，哪个城市最适合退休养老？哪个城市最适合恋爱约会呢？虽然评选最佳城市，不免「谁不说俺家乡好」，但是美国一些机构还是能够秉持客观公正，给人们提供一个比较可靠的答案。
俄勒冈州波特兰一家叫Sper
美国城市中，哪个城市最适合退休养老?哪个城市最适合恋爱约会呢?虽然评选最佳城市，不免“谁不说俺家乡好”，但是美国一些机构还是能够秉持客观公正，给人们提供一个比较可靠的答案。俄勒冈州波特兰一家叫Sperling’s Best Places的调查公司，专门将评选最好和最差城市作为自己的职责，而由于他们的工作作风比较严谨，其调查结果也被视为具有较高的参考价值，常被媒体引用。
开车费钱10大城市
相反，被评为全美开车最浪费钱的10大城市，共同特点是面积大、幅员广，往返距离长，每天开车的平均里程在60英哩左右。加州的洛杉矶和三藩市，驾车人每天驾车的平均哩程纸有大约45英里，但是由于两地的油价都是全国最高的，所以也被选入。
全美开车最费钱的10大城市是：乔治亚州的亚特兰大、阿拉巴马州的伯明翰、田纳西州的Nashville-Davidson地区、佛罗里达州的奥兰多、佛罗里达州的杰克逊维尔、佛罗里达州-阿拉巴马州的Pensacola、印第安纳州的印第安纳波利斯、加州的三藩市-奥克兰地区、北卡罗莱纳州的 Raleigh-Durham地区、加州的洛杉矶-长滩-圣塔安纳地区。
在纽约州的主要城市中，开车最费钱的城市依次是纽约市，在被评选的84个城市中排名20;水牛城，排名25;罗彻斯特，排名35位。奥伯尼-Schenectady地区是纽约州开车最省钱的地区，位列全国开车最省钱城市的第20位。
睡眠最佳10大城市
Sperling’s公司评选最适合睡眠城市根据5个标准：过去一个月居民报告自己睡眠不足的数字、居民每天上下班通勤所需的时间、离婚率、失业率和综合幸福指数。这5项指针相互关联，如离婚的人睡眠不会很好，睡眠不好的人幸福指数较低等。
根据调查，美国最适合睡眠的10大城市依次是：明尼苏达州的明尼阿波利斯、加州的Anaheim、加州的圣迭哥、北卡罗莱纳州的Raleigh- Durham地区、华府、新泽西州北部地区、芝加哥、波士顿、德州的奥斯汀、密苏里州的堪萨斯城。
理财最佳10大城市
Sperling’s公司和州农保险公司通过联合调查，发现美国有一半以上的家庭没有为将来以正确的方式理财。他们还按照居民收入情况，居民投资、储蓄情况，居民保险情况等27项指针，对全国50个大城市进行了评估，选出全美最佳理财10大城市和最差理财10大城市。
居民理财最佳的10大城市按照得分高低依次是：犹他州的盐湖城、俄勒冈州的波特兰、佛罗里达州的坦帕-St. Petersburg-Clearwater地区、宾州的匹兹堡、佛罗里达州的奥兰多、明尼苏达州的明尼阿波利斯-圣保罗地区、佛罗里达州的劳德岱尔堡、华盛顿州的西雅图-Bellevue-Everett地区、印第安纳州的印第安纳波利斯、亚利桑那州的凤凰城-Mesa地区。
理财最好的 10个城市，居民在通过短期和长期投资保护自己财产方面，总体上都在沿著比较正确的方向在走。调查同时发现，居民家庭收入比较高的城市，在理财上却往往不是最好的城市，当选的10大最佳理财城市中，纸有明尼苏达州的明尼阿波利斯-圣保罗地区，其居民的中位家庭收入在全国50个大城市中位列前十，而奥兰多、劳德岱尔堡、坦帕和匹兹堡这些城市的中位家庭收入，都排在50个大城市的末端。
最适合约会的10大城市
Sperling’s公司还就年轻人最关心的问题，从全美80个大城市中选出了最适合恋爱约会和最不适合恋爱约会的10大城市。他们的评选主要依据以下几个标准：城市18-24岁单身人口的密度;酒吧、咖啡屋、保龄球馆等约会场所的多少、城市单身人口的比例等。
根据调查，全美最适合年轻人约会的10个城市按照得分高低依次是：德州的奥斯汀、科罗拉多州的科罗拉多泉(Colorado Springs)、加州的圣迭哥、北卡罗莱纳州的Raleigh-Durham地区、华盛顿州的西雅图、南卡罗莱纳州的查尔斯顿、维珍尼亚州的诺福克、明尼苏达州的Ann Arbor、马萨诸塞州的Springfield、夏威夷州的檀香山。
德州奥斯汀、科罗拉多州科罗拉多泉、明尼苏达州 Ann Arbor屏雀中选应该不会让人意外，因为这几个城市都是年轻人高度密集的大学城;加州圣迭哥在人口多样化方面得分不俗，使它在促成跨族裔约会方面赚取了高分;北卡罗莱纳州的Raleigh-Durham地区18-24岁人口比例高，流行网上约会是它的一大特点;不眠西雅图，咖啡屋最多，维州诺福克，买花送人数量高，使这两个城市也榜上有名。
一些以社交生活丰富著称的大城市，像洛杉矶、迈阿密，都没有被选中，原因是这些城市在人均拥有咖啡屋数量、人均购花送礼方面的得分都比较低。
最让人紧张的10大城市
Sperling’s还评选出了美国最让人紧张的10大城市，依据的标准包括失业率、离婚率、上下班通勤时间、暴力犯罪、侵财犯罪情况、自杀率、酗酒情况、自认精神健康不佳的人有多少、居民一年不愉快的天数等。
结果，美国最让人紧张的10大城市是：华盛顿州的Tacoma、迈阿密、新奥尔良、拉斯维加斯、纽约市、俄勒冈-华盛顿地区的波特兰-温哥华地区、阿拉巴马州的Mobile、加州的Stockton-Lodi地区、底特律和得克萨斯州的达拉斯。
华盛顿州的Tacoma当选美国第一让人紧张城市的原因是，该市的离婚率和犯罪率在被调查的 100个较大城市里都属最高，而且这个城市经常阴天，自杀率也很高。
迈阿密当选是因为它的暴力犯罪率是所有被调查城市中最高的，此外，通勤时间长、失业率和离婚率高也是让人紧张的因素。
拉斯维加斯激荡不安的生活，使这个城市被评为美国第三个让人紧张的城市。拉斯维加斯除了自杀率、离婚率高以外，酗酒问题也很严重。虽然这个城市一年阳光灿烂的日子比其它所有城市都多，但是它的居民仍不感到有多快乐，居民的精神健康情况很差。
纽约被评为全美第5最让人紧张城市的原因，首先是居民每天花在通勤上的时间是所有城市中最长的，此外，街道上人们摩肩擦背、高失业率、高犯罪率，也让纽约人时时体验什麽叫烦恼人生。不过，纽约人不是逃兵，虽然生活得很紧张，但是他们却很乐观、坚强，自杀率和离婚率都比较低。
最适合退休生活的10大城市
加利福尼亚州立大学教授Warren Bland在其Retire in Style(Next Decade) 一书中，还为人们选出了最适合退休人士生活的城市。Bland教授评选最佳退休城市，依据的是风景、气候、生活品质、健康照顾、各种便利设施等各项指针的综合得分。
根据Bland教授的比较，美国最适合退休人士生活的城市依次是：科罗拉多州的 Boulder、俄勒冈州的波特兰、得克萨斯州的圣安东尼奥、北卡罗莱纳州的Asheville、得克萨斯州的奥斯汀、佛罗里达州的Boca Raton、北卡罗莱纳州的Chapel Hill、科罗拉多州的科罗拉多泉、威斯康辛州的麦迪逊、宾州的匹兹堡。
一直犹豫是否应该让老婆孩子来美国生活,可是马上就要来了,洛杉矶消费太高,但是方便,外州消费便宜,等等各有利弊,请发表高见和经验,如果住在洛杉矶哪个地方学区好而且住房相对便宜?
从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。
房地产市场的多元化
美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥 -底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。
三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。
据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了 10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。
从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用
美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。
合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。
大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。
除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。
购房和还贷压力较小
美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。
美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。
来源：第一财经日报
俞坚
作者： 薛涌
最近房价飞涨，民愤汹汹。有主张“市场规律”者，认为房价上涨乃经济发展之必然；另有主张居者有其屋者，认为房价已经超出了老百姓的购买力，甚至有了抵制买房运动。中国大城市的房价到底合理不合理？
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Cindy Zhao 赵 妍
电
在经历了大规模城市化和郊区化发展后，美国等发达国家开始返朴归真，人们开始从大城市迁到邻近的小城镇居住。因此城镇规划和建设成了人们关注的热点。
我国是一个农业大国，农村剩余劳动力市场巨大，城镇化
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