美国房价何处去？租金见端倪

租金可能还不是广泛运用的房地产价格的测量指标，但是的确能够反映很多问题。
特别是，美国人对分户出售公寓（condo），公寓（apartment）或是独立房屋（house）所付的租金其实和你买房的钱都差不多，同样也和你一样分享着当地的设施，而且最终也会决定你的房屋究竟价值几何。
耶鲁大学的经济学家Robert Shiller说：“如果你想从租房的趋势来预测未来房价的去向，你就是找对方法了。”
在最近的报告中，德意志银行展示了稳定的甚至是下跌的租金是怎样拉低了房地产的价格，在很多市场，买房和租房的成本几乎差不多。这是美国房地产近十年来都一直没有出现过的最佳比率了。德意志银行的研究也提供了一些非常有说服力的证据，说明美国大部分地区房地产价格的痛苦调整期已经结束，只有某些地区还会持续这样的痛苦过程。
在说到具体数字之前，让我们先来看看为什么说租房实际上起到了一种对房价的重力牵引作用。
在一般的时期，人们买房比租房多花不了多少钱。不管怎么说，虽然你付的是房租，而不是贷款和税后，你还是能够享受舒适的卧室，宽敞的厨房，以及父母来访时的小屋。所以当买方比租房的成本要高出很多的时候，这就是市场暂时混乱的信号了。而这也正是上次房地产泡沫是发生的事情。
而房价已调整期完全过去的信号就是，人们所付租金和房主在同样的房产上的花费之间的比率又回到了历史平均水平。
现在让我们回头来看看德意志银行的研究。德意志银行的不动产信托投资公司研究小组首先建立了一个租金和所有权成本（他们将之为ATMP，税后抵押贷款支付）的“正常”比率的基准，范围是美国53个城市。
平均来看，德意志银行发现1999年，人们在租金上的花费是拥有房屋成本的87%。作为房主，美国人还是从传统上愿意多付一些额外费用，而且这笔费用也并不是很大的数字。
但是到了2006年中期，房地产市场出现了狂热，这个比率下降到了60%。当时，美国人多花了让人难以置信的66%的更多的钱来拥有房屋而不是租房。在泡沫严重的市场，情况就更糟了：在拉斯维加斯，菲尼克斯和迈阿密，房主的花费要比租客的花费高一倍，而在旧金山和桔郡，房主每月的花费是周围租房人的三倍。
而这是怎样发生的呢？在泡沫时期，租金这一驱动价值的真正动力，起伏并不大。从1999年到2007年，公寓租金仅仅增加了32%。但是房价的增长几乎是租金增长的三倍，大约为105%。
德意志银行认为，当上述比率回到1999年的水平是，房价可能就会慢慢趋于合理了。为什么是1999年呢？因为1990年代的比率基本是稳定的，而也正是在这一年房价出现了突然的上升。截至2009年三季度末，总的数据是在83%，这意味着租房还是比买房更吸引人一些。
但是，各城市的情况都不尽相同。在调查的53个大都市地区中，有15个地区（其中包括圣路易斯、印第安纳波利斯，而最引人注目的是菲尼克斯和圣地亚哥）现在的比率要比1999年的水平高，这意味着相对于租房者的支出，房主的成本其实下降了（原因在于房价的大幅下跌）。在加利福尼亚的San Bernadino和Riverside，现在买房的成本相对于租房降低了10%；2006年，房主的支出要比租客多两倍多。
在其他14个城市，其中包括波士顿、圣何塞赫芝加哥，买房的费用比租房多了将近6%。在其余的24个市场中，房屋的价格还是略微或是极其的高昂。问题最大的地区是巴尔的摩、长岛和西雅图，在这些地区，这个比率还是比1999年的基准高出了24%到32%。
这对于将来的房价来说意味着什么呢？
根据这样的分析，很可能美国全国的房价还会再下跌5%。这个跌幅还可能会稍微再大些。一个原因是：租金，这一控制房价的因素，还在持续下降。
2009年的时候，公寓的租金下跌了2.3%，而这种下跌的趋势还在持续。而在纽约和巴尔的摩这样仍旧非常昂贵的市场上，还有可能会出现大幅的调整。而让人稍微欣慰的是，经济情况出现改善，失业率也在下降，这意味着租金可能会不久得到稳定，而且到2010年末很可能会出现增长。
幸运的是，在美国的大部分地区，这场突然的可怕的价格下跌发挥了自己的魔力。数字又回到，或是接近了调整水平。这就是租金，这一房地产市场的晴雨表所告诉我们的。
（编译：清韵）

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