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英国《金融时报》克里斯托弗•斯旺(Christopher Swann)华盛顿报道,美国加州洛斯阿尔托斯(Los Altos)的脊椎指压按摩师约翰(John)刚刚在财务方面做了件另类之举。令他许多朋友感到惊讶的是，他违背了拥有房屋产权的传统信条，卖掉了其具有历史情调的5居室住房，转而开始租房。
“我认为房价的上涨空间不会太大，反而很有可能在未来数年内下跌，所以目前似乎是卖房兑现的好时机，”他表示。“我们现在付的房租要比按揭贷款月供少大约40%，而且还不用在维修方面花一分钱。”
约翰的决定也许违背了传统理念，但在美国许多房地产热点地区，租房的财务逻辑正日益引起人们的关注。对于那些不幸错失过去几年房价飙升良机的人而言，现在买房的想法颇为不妥。
汇丰(HSBC)对美国房地产市场进行了“寻找泡沫行动”(A froth-finding mission)详尽调查，揭示了租房在美国许多地区的吸引力。
付房租和付利息没有太多差别
“租房就像拿钱打水漂的说法相当普遍，但人们忘记了买房在很大程度上也是这样，”汇丰经济学家伊恩•莫里斯(Ian Morris)表示。“向房东付房租和向银行付利息之间没有太多差别。”
即便考虑到慷慨的税收补贴允许美国人将其按揭利息从应纳税收入中扣除，新的房屋业主还是比租房者多花越来越多的钱。例如，目前在洛杉矶拥有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。莫里斯表示，洛杉矶房屋业主的支出长期以来一直高于租房者，但目前两者的差额比过去30年的平均值高出40%。美国其它主要地产市场的数据也同样令人担忧。
对此，地产市场的拥护者作出以下反驳：首先，房屋业主不仅能在地产升值时获得资本增值，还能通过每月偿还本金来累积房屋资产。其次，当租金攀升时，按揭还款（通常是定额）的实际价值会因通货膨胀而下降，而且有朝一日还清贷款，就再也没有按揭支出。
汇丰的研究表明，即便不将本金还款计算在按揭之内，许多地区的新屋业主所需支付的费用仍然远远高于租房费用。在旧金山和檀香山，房屋业主即便是采用只付利息的按揭贷款，每年的成本也比租房分别高出68%和73%。只付利息按揭是一种风险较高的贷款形式，在高价位的地产市场中颇受欢迎。
房价可能下跌
在许多这样的地产市场上，业主要想使手中的房产物有所值，未来7年里的房价涨幅必须极为强劲才行。汇丰计算，如将拥有房产的额外风险考虑在内，弗罗里达州棕榈滩的房价每年可能需要上涨10%，华盛顿需要每年上涨8.5%，丹佛每年上涨8.2%才行──这些数字均远远高出20年平均涨幅。实际房价下跌的可能性，并不象多数人设想的那么离谱。那些1989年在华盛顿购房的人（当时，华盛顿的实际房价开始下跌），不得不等到2001年才看到资本增值。
上述计算结果甚至有可能略微倾向主张购房的一边。这些数据假定，房屋业主从他们的税款中扣除了按揭利息还款，还假设他们支付30%的边际税率。不过，目前仅有三分之一的美国人将他们的扣税项目逐一列出，如此一来，（大多数美国人）并没有享受税收减免优惠。此外，许多住在加州或纽约的人还受到替代最低税额 (Alternative Minimum Tax)体制的影响。这是一种针对高收入者的平行税收体系，部分抵消了购房减税优势，从而进一步削弱了拥有房产的好处。
莫里斯表示，即便是在房价最高的市场，如果你拥有房产的时间足够长，其好处最终也会显现出来。假设房产价格保持稳定，你在洛杉矶持有房产11年即可令购房成本与租房成本持平。在华盛顿，要达到两者持平需要12年。
购房至少要有10年打算
“在美国大部分地区，买房依然是显而易见的选择，但在那些房价高的地区，财务逻辑肯定倾向于租房，”Economy.com首席分析师马克•赞迪 (Mark Zandi)表示。“美国的购房交易成本高昂，因此对于许多人来讲，只有你能坚持10年或更久，买房投资才有意义。”
作出类似结论的美国人越来越多。密歇根大学(University of Michigan)的消费者信心调查显示，接近30%的美国人认为现在不是买房的好时机。这一比例是上世纪80年代初以来的最高水平。
尽管如此，房产专家表示，拥有房产的诱惑仍将难以抗拒。“在美国，拥有房产依然是成功的有力象征，”哈佛大学住房研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)主任尼克•雷特西纳斯(Nic Retsinas)称。“在多数美国人眼中，租房人的社会地位比较低。”
人们很容易认为，这种情况很自然。但在德国等国家，事实并非如此，在德国，房产拥有者通常被视为小资产阶级。连柏林城市规划部门主管汉斯•史蒂曼(Hans Stimmann)都选择租房，而非买房。
在美国，人们狂热追求拥有房产，像约翰这样卖掉房子等待价格下跌的赌博不太可能流行开来。不过，此举可能会获得回报。
译者/梁彦
来到这人生地不熟的异国，每一步都浮现着困难。要想安定下来，一开始对绝大多数人来说都要租房子住。租房或租公寓是个大事，这也许会是一次让人既兴奋，又沮丧的经历。找房前请参考阅读下列指南，祝您找到自己满意的地方。
第一步：明确您的权利和责任
租住公寓，你有自己的权利，也要承担责任。因此您需要了解清楚，作为租客，他人对您的期望是什么，同时您能期望得到什么回报。
*租客须知九条
1.通读租约
在租约上签字之前，认真阅读其重要条款。你可能会发现租约中有的条款自己不能接受。比如说，对房客或宠物的限制，对房屋布置的限制，或对在家经营生意的限制。对中国人来说，一定要询问是否可在户外晾晒衣物，通常公寓的阳台只可凭靠眺望，享受阳光，不作晾晒衣物之用，因为在北美的许多城市，晾晒衣物是不雅观的。
租房还有带家具（furnished）和不带家具（unfurnished）之别，当然带家具的房子租金要贵一些。租金是否包括了水、电、煤气费及冬天暖气费用？但也有的房租中不包括水电费。在租房之前一定要问清楚房租中所包括的内容，在签租约之前，最好是亲自到房子里察看一下。
如你有语言障碍，求助于通晓双语的亲戚朋友翻译，解释租约条款。
2.立字为证
为避免与房东之间的纠纷和误解，把所有协议都落实在书面。保存好与房东的通讯记录，若有口头协议一定要随后写信确实。例如，你有东西要请房东修理，最好以书面形式向房东提出，把你的请求写下来给房东，在书面要求上签名，注明日期，并自存一份备忘。如果房东口头答应帮你修理，你可自写一封短信给房东确认。
3.保护隐私
租客与房东之间最常见的争端除了房租或押金，就是关于房东进入出租屋的权利，和租客隐私权。更好地理解租约中的有关隐私权的部份能帮你有效地保护自己的权利。例如，你应清楚如果房东需要进入你租的房屋，房东必须提前多长时间通知你。
房东在一般情况下是不可以进入租出的房子的，如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须给租客一个合理的通知(通常为24小时)，房东如果没有这样做，租客可以向法庭控告房东擅闯民宅。
4.要求维修
你有权利居住在适宜居住的房屋内。房东必须给租客提供适宜居住的基本条件，包括房屋要能防风挡雨，供暖、水、电，清洁卫生条件和安全条件。如果你租住的房屋未被维护好，你有几个选择。一是少付部份租金用以支付维修的费用，二是通知房检人员(building inspector), 房检人员通常能勒令房东对房屋进行维修，再就是搬家并且无需支付剩余租约期的租金。租客可以向当地政府的有关部门，如卫生、安全部门投诉，也可以采取法律行动。
5.保持与房东的良好沟通
出现问题时，例如房东修理东西时拖拖拉拉，主动找房东谈话共同寻找一个解决办法，尽量避免令人挠头的官司。
如果与你合住的是你的房东，那就意味着你要"牺牲"一些自由，如：和房东共用卫生间和厨房；要遵守房东的一些规定，诸如不能过多地邀朋聚友，厨房禁油烟，不能高声打电话等。
6.购买租客保险
房东的保险不保租客的财物。如果有人由于你的疏忽大意而在你租的房屋内受伤，打官司告你，租客保险也会保此一项。买一份保50，000美元的租客保险，通常要花350美元一年，保的项目包括失窃，人为或自然灾害造成的财产损失。保额少，保险费会更便宜。
7.保护你的押金(security deposit)
收取押金的目的在于当租客对租赁的房屋造成损毁或不交租时保障房东的利益，为保护好自己的利益，也为避免误解，你应确定租约上明确写明押金的用法和退还押金 (refund)的方法，包括从中扣钱的条目(allowable deductions)。当你入住房屋时，和房东一起对房子检查一边，在入住声明(move-in statement or checklist) 上记录下房子原有的损坏情况。
房东有权从租客交付的安全押金中扣钱，当然前提是房东有适当的理由并且做法正确。许多州的法律都规定，在房东退还剩余安全押金的同时，需提供一张列明扣款项目的清单，包括欠租、对超出正常磨损或老化进行维护的费用。
退还安全押金的期限因州而异，但是房东通常都有一个固定的时限，一般是租客搬出后的14到30天，不管是租客自愿搬出还是被勒令搬出的。
8.保障安全
调查了解一下你所入住的房子还有所在的街区是否安全，如果不安全，你需弄清楚你能要求房东为你做什么。有的州法或是当地法律要求房屋必备一定的安全设施, 你应取得一份这样的法律副本。检查房屋防范歹人入室犯罪的可靠性，了解清楚过去在此处或附近的房屋是否发生过犯罪事件。如果极有可能发生犯罪事件，也许你的房东受法规约束，必须要采取有关措施保护你。
9.明白何时能拒绝执行勒令搬迁的通知，何时搬迁
除非你确定法律和事实都站在你这一边，打官司反抗勒令搬迁是一个目光短浅的决定。如果官司打输了，你也许会背上几百甚至几千的债务，你的信用度(credit rating) 也会因此打折扣。
房东不可以随意逼迁租客，在逐客前必须向美国法庭申请并给租客三日或三十日通知，房东不可以径自换掉已租房子的门锁，或将租客的物品扔出住处，或切断已租出房子的电源、水源，这些行为都是违法的。
*公平租赁权
美国人权法案1968年修正案之下的公平租赁法案 (Fair Housing Act)规定，禁止在买卖、租赁住房或购房贷款，以及其它与住房相关的交易中，有基于种族、肤色、来自国家、信仰、性别、家庭状况(包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人、孕妇和正争取对18岁以下未成年人的监护权的人士) ，还有残障(丧失劳动能力) 的歧视行为。
第二步：明确自己的支付能力
有专家建议用收入的25-30%支付住房的开支。以下计算方法可以帮你制定一个开支计划：
住房 20-30%
食品 8-15%
保健 5-7%
保险/退休金 7-9%
衣物 6-8%
娱乐 5-9%
储蓄 6-10%
总共所有花销 62-88%
这只是一个大致的执导性计划，每一项的百分比应该根据个人的实际需要而定。搬家之前你应最少存有三个月的房租金额，这样你才有能力支付安全押金和第一个月的房租，并且有一定的剩余，不至于在某一个月超支的情况下无法付账单。
第三步：明确自己所需
开始找房子之前，想好你都需要什么。你需要几个睡房、几个卫生间？要不要离学校近一些？需不需要停车位？是否想靠近公共交通线？商店的位置在哪？公寓是否有洗衣房设备（laundry room，包括洗衣机和烘干机），或房东是否允许你使用他的洗衣机，列一个单子能帮你缩小选择范围。
第四步：找房
找房和购物一样，要多看，货比三家，才能找到最适合你的地方。访问你最喜欢的搜索网站，搜索“租房 (apartments for rent)”, 你会找到很多关于当地租房的网页。也可在报纸分类广告（Classified）中"租房（Rent）"一栏找住房，或通过熟人介绍。对学生而言，有些大学提供专租给学生的公寓，距离学校近又方便，是个不错的选择。
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