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在美国找一个住的地方
初次来美国，你可能会很快想找居所落脚，除非因公务早有住宿安排。某些情况下，如你已有进一步的长期居住计划，一些私人组织也会提供临时住宿。刚开始，你可能会下榻酒店，或临时公寓，或借住
布莱恩女士的丈夫14年前去世了，她一个人住在密西西比的家里。去年，82岁的她发现自己"老了"，走路常栽跟头。她不想和孩子住，于是找了一所老年公寓。20年前，美国老人的选择不多，不是和孩子住，就是去养老院。从上世纪80年代开始，各式老年公寓成了美国老人颐养天年的地方。
在洛杉矶市近郊有一处像花园的公寓住宅区，一座座3层小楼掩映在绿树、喷泉和小
径间。这就是一所老年公寓。公寓共有200多套住房，都是一居室：客厅朝阳，面积有30平方米，卧室约有13平方米，厨房和卫生间较大，还有一个阳台，电话、电视、冰箱、烤箱等设备俱全，还有设备齐全的康乐室等。保健医生每周上门服务两次。公寓对面是个公园，公寓门口有公共汽车可通向超级市场。
老年公寓是出售的。老人先花几万甚至几十万美元(价格根据地段和档次而定)买下公寓，然后按月支付服务费。根据提供的服务类型，老年公寓分为3种。第一种是自住型公寓。这种公寓是为生活能自理的老人设计的。公寓并不提供与日常生活、医疗相关的服务，只提供环境优美、生活舒适的居住社区。这里不仅有食堂、洗衣房、公共交通等设施，还有丰富的娱乐设施，如游泳池、健身房、图书馆、俱乐部等。大部分公寓每天至少组织一次集体活动。由于提供的服务较少，每月收的服务费一般约为1300美元。
第二种是协助型公寓，目前最流行，有55万美国老人住在这种公寓里。公寓为日常生活需要帮助，但不需要专业医疗护理的老人设计，提供与日常生活有关的各种服务，如穿衣、洗澡、吃饭、喂药、洗衣等。公寓的收费每月约为2000美元，要求的服务越多收费越高。
第三种是持续护理型公寓。这里不仅提供日常生活服务，还提供健康服务，包括护士服务、康复护理、健康监控服务等，每月收费为1500到5000美元不等。
美国还有一部分老年公寓是慈善机构或政府补贴的，收费很低，但门槛很高。如，纽约州一个地方政府办的老年公寓，申请者必须是当地的美国公民，必须是低收入或无收入者，银行存款不能超过3000美元，年龄在65岁以上。申请后两三年才能住进这所公寓。
随着美国人口的老龄化，老人市场进入"朝阳时代"。1996年，这个市场价值860亿美元，到2030年，将达到4900亿美元。老人市场已吸引许多大企业的目光，君悦酒店集团已经在美国的16个地区建立了3300个老年公寓，价值5亿美元。不过，老年公寓市场还有需要完善之处。老年公寓由各州政府进行监管，标准参差不齐。一项对加利福尼亚州、佛罗里达州、俄亥俄州和俄勒冈州60家老年公寓的调查显示，有1/3的老年公寓销售手册上存在"语言含糊甚至误导"的问题。佛罗里达州的一家老年公寓在销售手册上承诺，老人即使健康状况恶化，也可以住在老年公寓，但在最后的合同里写着，健康恶化可作为"送客"的理由。
环球时报
美国特约记者 王忻
一份最新调查报告显示，受金融危机等因素影响，美国去年第四季度公寓空置率创30年新高，全年公寓平均租金则创年度最大降幅。
美国Reis房地产市场调查公司对全国79个公寓租赁市场的调查报告显示，去年第四季
美国老年公寓市场的情况比较复杂，过度开发现象的出现、短期市场竞争的剧烈，使老年公寓的出租人、开发商和经营者都在寻找一种生存之道。
老年公寓的市场分类
按物业为老年人提供陪助、护理和医药服
从总体上说，美国房地产市场不仅大而广，而且是一个居住型市场。这表现为美国的房价总体水平比较低，房价总体上涨相对较慢，虽然房价差异很大，但是互相影响较小。截至目前，除了个别大城市外，美国绝大多数地区、三分之二人口居住的房产均价只有每套20万~30万美元，相当于每套150万~250万元人民币，是家庭平均税后年收入的三至五倍。
房地产市场的多元化
美国房地产由中心城市（Centralcities）、郊区（Suburbs）和非大都市区域（Non-metropolitanareas）三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区（DISTRICT），还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域，长岛的纳桑、小颈等县（COUNTY）才是纽约郊区。郊区实际上是都市化了的城镇，将大都市区域中的大小城市连成一片。美国有纽约-费城-波士顿、芝加哥 -底特略-克里夫兰、旧金山-洛杉矶等几大片大都市区域（中国的长三角、珠三角和渤海湾经济圈不久也将成为这样的大都市区域）。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域（以下简称“乡村”）。
三大市场决定三大价格区域：即美国乡村房价最低，郊区其次，中心城市最贵。当然在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区这些大城市中最繁华和最集中的中央商务区和高档住宅区的房价又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国绝大多数地区或者说房价总体水平不高。
据2000年统计资料，美国中西部和南部（即乡村）房产均价为每套15万美元左右，东西海岸非中心城市（即郊区）房产均价格为每套25万美元左右，两者差距不足一倍。1970年时，两者分别为2万和25000美元，差距只有五分之一。30年中美国绝大多数人（占总人口的66%）居住的房价平均价格上涨了 10倍，年增长为3%多一点，与同时期劳动生产率、工资水平以及物价上涨程度基本相同。
从统计资料上还可以看到，30年中绝大多数年份（18年）美国房价年增长幅度仅为2%，低于消费品物价指数（CONSUMERPRICEINDEX）；只有很少年份超过5%。从不同区域房价上涨的曲线图上可以看到，30年中原来房价比较高的东北部（纽约为中心的大都市区域），房价上涨比较快；原来房价比较低的中西部和南部，房价上涨比较慢，显示出房地产价格具有“强者越强，弱者越弱”的基本走势。 租赁房源充足降低居住费用
美国既有“价值连城”的超级豪华公寓，也有价格和租金相对还比较便宜的合作公寓，称“考帕”（“CO-OP”，即“CO-OPRATION”缩写）。
合作公寓是美国城市里中低收入居民最主要的居住形式，也是租赁市场最主要的房源。目前纽约大多数合作公寓依然保持着一栋大楼里有买有租的混合状态。投资商能卖则卖，不能卖（价格不好的话）就租。或者采用先租后买，以租转买（RENTTOBUY）方式吸引买家。
大量价格和租金相对便宜的合作公寓的存在，降低了城市的居住费用。美国奉行市场机制，除了基本和健全的社会保障体系外，并没有住房补贴或者廉价房之类的优惠和福利政策。但是美国通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾。租金控制政策也是美国中低端市场较难投机炒作的重要原因。另外政府还通过法案直接对某些区域和公寓实行租金控制（RENTCON－TRAL），虽然这种情况大部分由历史原因造成，但是使其中租户，尤其是长期租户，获得很大的租金优惠。不过这些房屋不能转租，如果原来承租人的子女不能继续承租，投资商就马上收回大幅加价后出租。
除了合作公寓，上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”，也是出租市场的重要房源。一般来说，三家庭每层一个家庭，六家庭每层二个家庭，业主自己占据一个单位，其余出租，业主自己或者聘人管理公寓。这是一种专门为个人投资而建设的物业形态。虽然六家庭以下公寓不受政府租金限制，但是为了保留长期租户，减少租户变动带来的损失，“家庭式美国公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些，投资者希望通过长期稳定的租金获得投资回报。
购房和还贷压力较小
美国房价总体水平较低，使得美国人尤其是非中心城市居民的购房和还贷压力相对较小。1997年美国家庭购买房子中位线是159000美元，其中首次购房家庭是135400美元，再次购房家庭是178700美元；平均每月支付银行还款是1114美元，其中首次和再次购房家庭分别是1020美元和1197美元；银行还款平均占家庭税后收入的33%，其中首次和再次购房家庭分别是35%和31%，与他们每月用于食品衣服交通方面的开支相当。当年美国家庭平均每月支付信用卡债务占税后收入40%，比房屋贷款平均债务高7个百分点。当年美国购房家庭平均税后收入中位线是66100美元，其中首次和再次购房家庭分别为53800美元和76900美元；平均首期付款是房价的20.3%，首次和再次购房首付分别是房价的13.7%和26.1%；首次和再次购房者平均年龄分别是32.1岁和41.1岁。 由于美国人都是向银行借钱买房，因此利率高低成为制约房价的重要因素，房价与利率形成反向走势。上世纪90年代到本世纪初，美国经济在高科技带动下进入长达10年的繁荣，为了防止经济过热，美联储13次升息，美国经济繁荣房价却基本没涨。2001年“9·11”后美国经济开始衰退，美联储11次降息，经济趋冷，房价却出现少有的全面上涨。
美国房价能够总体保持较低水平，土地便宜也是重要原因之一。美国土地价大约只占房价20%。美国向银行贷款必须购买灾害险，保证受灾时银行不受损。但一般不买全额保险，只买房价五分之四的“重建”保险，因为土地永存价值不失。但是较低的土地“批租”并不意味美国政府廉价出售土地（从理论上说美国土地所有权属国家，使用权永久性出售属私人），相反，美国政府通过每年征收地税（REAL-ESTATETAX）“与时俱进”地获取土地增值的好处。美国每年征收的地税各地不等，大约占房价1%，主要是地方政府用于地方建设尤其是补贴公立学校。一般地说，地税高的地区公立学校好，房价也贵。地税多少随房价高低变动，税务部门根据当年周边相同房子实际成交的平均价格确定该房子市场价格，并以此征税。
来源：第一财经日报
俞坚
价格:$605,000
物业类型:现代公寓,1卧房,1卫生间,1车位,1存储间
面积:1,040 平方英尺
建成时间:2007
公共设施:游泳池,健身房
地理位置:洛杉矶市中心精华地段。紧挨洛杉矶市中心最繁华的商业娱乐区
1．美国房产投资机会背景：
2011到2012年是购买美国房产的最好时机，特别是在加州地区，那里的房产的投资价值一直比较高。
从2003年以年，房产价格已下跌近30%， 但房地产投资是可选投资项目中比较安全而且投
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