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在房市居高不下的过去几年里，房屋的买卖成交量之大是有目共睹的。为促进美国经济的复苏，同时又尽可能保证政府预算不会太大幅度地降低，IRS在过去及年中，不断地修改各项税法条文以适应形势。不过，有关住宅出售后的税法处理条令，目前维持在2002年12月23日颁发的 Job & Growth Tax Relief Reconciliation Act of 2003。税季将至，本文在此简要地重温有关条文，以供所有有过房产买卖的华人参考。
住宅的定义(Residence)：住宅包括船式住宅(houseboat)和汽车住宅(house trailer) 但是不包括这两类住宅里面的个人财产和非固定设施(non fixture).
主要住宅(Main Home)：如果你在同一年中有2个或2个以上的住宅，原则上哪个地方住得时间长且满足了5年中住够2年的视为主宅。如果你不想用这一通常的原则，下列因素之一可以作为你决定何为主宅的理由：
A〕你就业的所在地，家庭主要成员生活所在地，
B〕Federal Tax Return,或驾照所用的地址；
C〕日常帐单，银行月表的邮寄地址
闲置土地(Vacant Land):有人出售了自己拥有的闲置土地后按主宅享受50/25万利得免税的好处。一般情况下，闲置土地不能成为你的主宅的一部分，除非下列情况成立：
1.这快空地与住宅联在一起，本身就是住宅的一部分，在过去5年中的2年你一直把它作为你的住宅使用，
2.按SEC 121规定，你在售出这快空地的之前或之后2年内卖掉了你的与其相连的住宅；
在这种情况下，50/25万免税额是针对出售空地和房屋的所有收入。如果你先卖掉了自家的空地而没有卖掉自家的房子，你要将收入纳入当年的所得报，其后2年内如果你卖掉了自家的住宅，可以对已报过的1040做一修正，并要回当年所缴的税。有意者请与立信的Lucia Zhang联络，电973-992-3817，Email:luciacfp@luciafinancial.com
有出租史的主宅售出后报税须知
许多人趁房屋市场热络的机会将自己曾经作为主宅(main home)居住过后来改为出租的房产卖掉，以享受减免资本利得税的好处，这应该说是一个不错的理财决策。本文在此介绍一些有关税务处理上的须知。
1.是否享受主屋出售利得免税额(exclusion)?
如果该房产从出受成交的时间倒推回去的最近的5年中，屋主累计住满2年，则不论该房是否曾经出租过，其利得部分都可享受免税额。
2.享受多少免税额？
可以肯定,不是全额50(25)万。这要看该房产的结构和出租历史。如果是两家庭式，其中一家庭有出租史，则仅1/2的利得可免税，另外1/2加历年累计折旧费要交长期资本利得税。由于2003新税法调低了长期资本利得的税率，使得卖掉这类房产后，所省的税金仍然十分可观。至于两家庭中自己住的那一半，或者原本就是一家庭式的房产，其可享受的免税额必需扣除历年累计的折旧费。例1：A先生98年买一两家庭房产，自己住一半，另一半出租,每年的折旧抵税额是 1500。03年底，趁房市尚好，他将正栋房卖掉,换了个一家庭住房，净利10万。杨先生可享受5万免税额，另外5万是他的资本利得。加上过去5年的折旧费用是他的长期资本利得(5.75万=50000+7500).如果A先生的边际税率是25％，则5万按15％交资本利得税，7千5按25％交常规的所得税。例2：B先生98年买的是一家庭的大宅，其中一卧一厅占房产总使用面积的50％出租，自己住另一半。整栋房按50％的房价为基础计算每年的折旧额是 1500，5年累积的折旧费也是＄7500。假设03年B先生卖房后的净利也是10万，则他的免税额是9.25万，7千5是资本利得。如果B先生的边际税率也是25％，则他的资本利得7千5按15％交税。这不等于说B先生比A先生“合算”，要看过去5年里A和B两先生的租金收入各是多少而定。
3。住了没有2年就卖了，有没有免税额？
看情况而定。如果有原因，如换工作，屋主之一发生残疾或死亡，失业，等等，则可享受按比例降低的免税额。如果同时有出租的历史，则要双重考虑按比例计算。这种情况下计算出来的免税额，常常与住满2年的免税额相同，因为很少有出售后，净利得在50/25万以上的。如前例2，假设B先生的太太不工作，自己又失业了，交不起mortgage仅住了一年就卖了。如其它情况不变，则他的最高免税额就不是50万，而是25万(仅住一年免税额减半)。但是，他的全部售屋利得也不过只有10万。所以，计算下来，他应缴税的那部分长期资本利得仍然只是7500。此外，由于失业，其边际税率可能降低到15％的档次，按新税法，其资本利得的税率会更低。
4.如何计算折旧费的追索？
这是税务顾问应懂得的一个技术问题，为以免造成混乱，恕不在此讨论。以上列举，仅作为考。
地产投资向来在华人理财放案的选择中占较大比重过去几年房地产市场的热络使得地产买卖交易额连续创历史新高。随之而来的关心焦点便是，地产交易后如何处理利得税的问题。
笔者曾在前几篇文章中谈到联邦政府对主宅(Main Home) 和有出租史的主宅出售后的利得免税条例，以及小企业及自雇业主如何运用Home Office Deduction 达到省税和延税的好处。所以这些都涉及到把过去用到的折旧额追回(1245 recapture)的税务处理。其原理基本上是把过去所用到的或允许的折旧额从地产当年的买价中减掉从而降低了地产的税基(Basis)，对于出租史较短或在Home Office Deduction中用到折旧额教少的地产，其税基减少得有限，因而1245 recapture的后果比起整体利得来说只是一小部分。然而，对于一个有15～20年以上出租史的地产来说，由于IRS当时所允许的折旧额和折旧方法比现在的要宽很多，所以很多地产已经把允许的折旧而几乎全部用完，即这些地产的税基几乎已经为零(0 basis)。此时，该地产卖出后的利得大体上就是其全部卖价减掉卖房时的各种费用，在地产狂涨的今天，出售一栋零税基的地产，不要说20年来地产本身的增值，即便是平价卖出，其资本利得也是相当可观的了。为了不使用有这类资产的纳税人因此望而怯步，联邦税法给出了另外一种条例，即Code Section 1030 Like-Kind Exchange（同类资产交换），为纳税人提供了一种延(免)税的优惠。
1031同类资产交换限于同类经营性使用的地产(Business Property)而不包括个人住宅(personal Property)。例如A先生有幢商业楼，B先生有套4单元的公寓，A、B先之间可以做1031同类交换。如果2套地产价格刚好相同，则这样的交换不产生任认定性利得( Recoganized Gain)，因而不产生任何应缴税额(Taxable Gain)。双方各自把原本自己地产的税基加上交换本身的成本费用作为调整后的税基(Adjusted Basis)转移到新置的地产上去，此次交换实现的资本利得(Realized Gain)，待以后新地产再次出售时，再作计算。如果2套地产价格不同，差价以现金方式补偿，则收到现金的一方应将现金部分作为认定性利得 (recoganized gai)交税，同时，现金额加到新购地产的调整后税基中去，作为最终调整后的税基待下买卖时再作计算。1031交换可以是多套资产多重交换，税务计算上要复杂些，但原理相同，本文在此所述仅限于粗略介绍。1031交换是很多长期投资地产业的人们常用的方法，这种操作同时涉及地产法和税法，所以一般需由一个由律师、地产经纪人和会计师或税务顾问组成的专业团队协调配合完，建议有地产投资的纳税人找专业人士咨询后再采取行动。此外，需要指出的是，有些人误认为如果自己买的Main Home不到2年就想卖掉也可以用1031交换的方式避免缴利得税，这是不对的。纳税人既已享受Main Home 每隔2年一次的50/25万免税额，就不可能再享受商业地产的税务优惠。
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