在美国驱逐房客是怎么回事

在美国，驱逐房客是要按照法律程序进行的。房东切不可自行主张，如：停水停电，或者更换门锁等。这种行为是违法的，如果房客因此起诉房东，房东不但要赔偿房客的损失，还要承担一定的罚款。每个州对驱逐房客有着详细的法律规定，房东需要严格按照条款执行驱逐程序，疏忽了其中任何一条，都有可能被法官抓住，判决驱逐程序不合法。
1. 驱逐通知 （Eviction Notice）
房东要做的第一件事情是给房客驱逐通知，在内要说明驱逐的原因。通常的原因主要有以下几种：
l 拖欠房租：这是最常见的原因。房东在通知中说明房租到期的日期，房客拖欠的金额。一般州法律会规定房东需要给房客3-5天的时间去补齐租金加上拖欠的罚款。房东并要说明如果在到期日不能补齐的话，要立即搬出，如果不搬出的话，就要启动驱逐程序。如果租客补齐的话，房东就不能以这个理由作为驱逐的原因。
l 违反合同（可修复）：如果房客违反了合同中某些条款，并且房东认为房客是可以修复或者改正，如：有多余的租客；制造噪音等，房东在通知中要说明违反的条款，并给出5-10天的时间让房客改正。如果房客拒绝执行，房东就要启动驱逐程序。
l 违反合同（不可修复）：如果房客的违规是不可修复的，如：私藏违禁品，多次违反合同，严重损害房屋等，房东在通知中说明原因，不需要等待房客改正，直接给出最后的搬出期限。这个期限每个州有着相应的规定。
l 无原因：在大多数州，在没有合同束缚的时候，房东只要提前30-60天通知房客搬出，可以不需要任何理由。如果租客是特殊群体，如：政府补助租客，残疾人，老年人等，则需要提前更多的时间。如果住宅被划作出租控制（Rental Control）住房，那么房东是不能无理由的驱逐房客的，只有等待房客的自愿离开。这种住宅在纽约市有很多。
为了防止房客辩解说没有受到通知，房东最好把驱逐通知亲手交给房客，并要求房客签署收到证明，或者有证人在场。
２.法院起诉
如果房客在驱逐通知的截止日期拒绝改正并拒绝搬出，那么房东就可以向法院起诉。在填完所有起诉的表格之后，法院工作人员会给房东一个出庭日期，并且通知房客出庭。在出庭时，房东要带齐所有的相关文件，包括：租赁合同，驱逐通知，房客违反合同的证据等。法官会详细检查房东的每一项证据是否属实有效，其间，房客也会提出种种理由反驳，甚至反过来起诉房东，所以房东要做好充足的准备。最后法官会给出裁决，如果房客赢了的话，驱逐无效，房客可以继续呆下去，作为补偿，有时房客可以免掉几个月的房租。如果房东胜利的话，法官会给出驱逐传票，并给出详细的驱逐过程和时间。有些州要求房客在48小时内离开，有些要求是５天。
３.执法官(Sheriff)驱逐
如果房客在驱逐传票规定的日期内还未搬出，房东仍然不可以自行驱逐。他需要向地区的执法官请求，并出示驱逐传票。之后，执法官会到住宅那里通知房客，并给出最后通牒，如果逾期的话，执法官会进来强制执行。但是，很多州的法律规定在某些情况下，禁止执法官执行。如果房客证明自己没有其他地方可住，尤其是在冬天，执法官就只能延缓驱逐。如果房客中有老人，残疾人或者儿童，拖延的时间就会更长。通常，执法官会要求房东合作帮助房客寻找下一个住处，或者申请政府资助。





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