怎样去衡量是否应该重贷(Refinance)？

怎样去衡量是否应该重贷(Refinance)？
最重要的因素是你每年可以省下多少利息，和做重贷时需要付多少费用，包括贷款的Loan Points和Closing Costs。
怎样去计算可以省下多少利息？
将你目前的年利率减去重贷后较低的利率，便是可以省下的利率，将这个利率乘重贷的金额，便是每年省下的利息 (这个省下的利息在重贷后几年内都是差不多，因为本金的金额下降得很慢，但逐渐每年省下的利息金额会减少，因为本金金额逐渐减少)。
举个例，假如现在的利率是6.5%，重贷后利率O5%，重贷金额是$300,000, 每年可省下多少利息？
省下的利率是1.5%，省下的利息金额便是$300,000乘1.5%，即每年可省下$4,500.
计算完每年可省下的利息，下一步应该考虑什么？
要考虑重贷时要一笔过付出的费用，包括Loan Points和Closing Costs。 前者其实是预付利息，作用是去「买低」(Buy Down)利率，通常每一个Point (即贷款金额的1%)便可以「买低」利率0.25%。后者是与贷款手续有关的费用，例如：产权保险(Title Insurance)费用、房屋估价费、各样手续费用等。
这些费用与省下的利息有什么关系？
你需要付出这些费用，才可以省下这些利息，所以要计算要多少时间省下的利息才足够「归还」你重贷时要付出的费用。假如你每年可省下$2,000 利息，但要事先付出$4,000 费用(包括Loan Points 和Closing Costs)，归还期(Pay Back Period)或「打平期」(Break-even Period)便是两年，即需要省下两年利息才够支付重贷时预先付出的费用。
这个归还期有什么重要性？
由于重贷的真正好处要在归还期之后才得到，归还期越短，你得的好处越多和越快；归还期太长，假如要卖屋或再次重贷便会浪费了部分预先付出的费用。
归还期多长才可以接受？
这个没有一定的规定或标准，但我觉得最好是在两年以内，超过三年便要认真考虑，因为未必化算；即使您现在觉得会一直拥有这个物业，而且一直不会再次重贷，请记得世事难预料，今天认为很实在的事过了一段日子可能有变。
假如贷款完全不需要付费用，即所谓NO POINT, NO FEE，应该如何计算归还期？
这种贷款的归还期是零，亦即马上开始真正节省利息，所以即使重贷利率只是稍低于原来利率，你都会马上得到重贷的好处；当然，假如节省的利息相当低，便要考虑是否要花时间去做重贷。
现在的贷款已经供了几年，这个是否重贷的衡量因素之一？
过去的已经成为过去，以前供款的金额和时间与重贷的决定没有任何关系。
应该使用15年抑或30年贷款？
通常15年固定贷款利率应较30年固定利率稍低，即使两者是一样，15年贷款可以省下许多利息。假定一个十万元的贷款，同是5%利率，15年内要付出$42,343利息，而30年贷款需要在30年内付出$93,256利息。但15贷款每月供款为$791，而30年贷款月供$537，假如您自信收入足够应付较高供款金额，15年贷款通常是较佳的选择。
但重贷后要重新供30年，之前我已经供了六年，岂不是这六年的供款都浪费了？
不是的，这六年的供款大部分是付利息，这些利息是你借贷的代价，供本金的那些金额帮助你减低需要重贷的本金，所以没有一分钱是浪费了的。虽然30年年期重新开始，但每个月的供款减少了。，假如你依然按以前供款的金额去归还贷款，便可以缩短年期，由于利率比前低，你不需要24年便会供完贷款。
是否一定能够获得批准重贷？
不是的，因为重贷时银行要衡量你的收入和信用记录，而且房屋亦要重新估值，如今银行收紧信贷，假如收入不够，或信用记录太差，或房屋价值大幅下跌，都可能影响你重贷的申请。
利率是否会继续跌？我是否应该等？
没有人有水晶球，可以预知将来利率走势，但似乎5%左右利率已经相当低，等下去的话可能会得到更低利率，亦有可能「苏州过后」，所以不要期望一定要取得市场最低利率。

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