美国工业地产市场冷却,拉雷多为什么加速扩建？

在2025年全美工业地产开发整体放缓的大环境中，拉雷多今年Q1空置率仅3.8%，远低于全美7.0%—7.3%区间。

为何拉雷多的工业用地正加速扩建、逆势上扬，依然维持着旺盛的建设热潮？

在建规模对比：全美 vs. 拉雷多
从全国来看，整体市场面临利率高企、关税上升以及需求疲软等多重压力，工业地产的开发节奏明显放缓。

截至今年第二季度，全美在建工业空间总量降至3亿平方英尺，相比去年同期的3.83亿平方英尺大幅减少。

但拉雷多过去一年反而迎来本世纪20年代以来，第二轮建设高峰。本来2024年6月底，拉雷多在建的工业面积仅有320万平方英尺，到了2025年同期，该数据已飙升至1130万平方英尺，年增幅高达247%。

重点在建项目分布
从项目分布来看，建设主要集中在市中心以北。最大项目之一是占地120万平方英尺的Killam East工业园。同时，还有11栋建筑正在施工，单体面积普遍在40万到55万平方英尺之间，代表性项目包括Pinnacle物流中心、Port Laredo贸易中心一号楼，以及Port Grande。

空置率与开发商押注
其实约85%的在建面积尚未签约租赁。

而开发商仍积极投入，是因为他们普遍认为，当前美国与主要贸易伙伴关系趋紧，反而将促使越来越多制造业和物流企业，选择将供应链转向墨西哥北部和拉雷多口岸附近，带来新的增长机会。

关税政策带来的窗口
尽管美国针对墨西哥的进口商品征收25%关税，但实际仍存在诸多例外，部分产品的关税可降至10%，甚至完全免税。相较之下，针对中国的关税打击才更为全面且严厉。

也正因此，市场看好近岸外包（nearshoring）趋势。作为泛美公路（Pan-American Highway）核心节点、美国最大的陆路口岸，拉雷多顺理成章成为最大赢家，工业地产投资热潮持续升温。


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