美国多户住宅动工暴跌30%,市场陷入观望？

美国多户住宅项目开工量暴跌30%，开发商集体踩刹车，是市场凉了吗？

但为什么，在动工数据最差的同时，新建许可却反而上涨，租金没跌、库存还在缩水？

5月动工量重挫30%，年内回温趋势中断
根据人口普查局最新数据，今年5月，美国多户住宅建设出现明显下滑。五户以上住宅的动工数仅为31.6万户，较4月下降了30%，创下去年11月以来新低。

而下跌幅度之大，也已经引起市场警觉。骤降几乎抹去2月至4月间积累的所有增长，让年初以来本已逐渐回升的建设趋势瞬间归零。

年初的回温主要来自于利率趋稳、开发商信心恢复。5月的急转直下，则代表着市场对新的不确定因素反应强烈。


为何跌得如此快？三大因素打断开发节奏
1. 利率高企，让融资越来越难算账
即使2025年上半年利率走势趋稳，但30年期固定贷款利率依然维持在6.8%高位，开发商融资成本居高不下，利润空间被严重压缩。

2. 关税政策频繁调整，让材料成本难以预估
今年4月至6月，白宫连续三次宣布恢复或调整钢材、铝材及其他建筑相关商品的关税。不断变化的政策让施工成本无法提前锁定，加重预算。且原材料关税的上涨最终势必会转嫁到项目总成本上，进一步压缩开发利润率。

3. 市场信号混乱，开发商看不清未来
虽然长期看好租赁市场，但现实却有不少矛盾信号。据分析，全美公寓空置率正在缓步下降，租赁需求保持增长；但由于新建项目开工锐减，今年竣工量预计将同比下滑45%，开发商普遍担心接盘节奏被拖慢，投资回收周期拉长。（costar.com）

新许可增长释放积极信号
值得注意的是，虽然5月多户住宅动工量大幅下滑，但新核发的建设许可却出现回升，环比增长1.4%，比去年同期多出13%。说明开发商虽然暂缓动工，但并没有全面退出市场。

全美住宅建造商协会（NAHB）认为，动工骤减更像短期波动。因为从许可数据来看，开发商依然在为未来做准备：他们选择先申请许可，等利率趋稳、材料成本明确后再启动建设。

库存持续走低，租金可能加速上涨
2024年底，美国公寓的空置率已经到顶，2025年开始在慢慢减少。虽然租房的人没有像前几年增加得那么快，但整体还是比过去平均水平高。

尤其按照目前速度来看，今年能完工的新公寓，会比去年少将近一半（少45%）。未来房源不足，将再次加快租金上涨速度。

接下来，房东的议价空间预计将逐步增强，租金下调可能性不大，更可能维持现有水准，甚至缓步上涨。与此同时，2026年的供给缺口扩大，将成为有利开发商的入市窗口。